סיכום מפגש הכשרה בנושא התחדשות עירונית 13.12.18

מפגש הכשרה בנושא התחדשות עירונית 13.12.18

מרצות: ד"ר נילי שחורי, אדר' ליאת איזקוב בן שטרית

 

באולם האינטימי והנאה של הטכניון בשרונה התכנסו חברי איגוד המתכננים לערב עיון נוסף, והפעם בנושא התחדשות עירונית. היה לנו הכבוד לארח את ד"ר נילי שחורי, חברת איגוד ותיקה שלה מעל 30  שנות ניסיון מקצועי ואקדמי בתחום תכנון עירוני ואזורי, פיתוח כלכלה מוניציפלית, ניהול ותכנון אזורי תעסוקה,  וגיבוש הסדרים מוניציפאליים ברשויות מקומיות. במקביל לעבודתה המעשית, משמשת נילי מעל ל- 30 שנה כמרצה וחוקרת בתחום מדיניות ציבורית של התכנון העירוני והאזורי ורשויות מקומיות ובעלת פרסומים מדעיים ומקצועיים בתחומים אלו. 

ההרצאה עסקה בארבעת הפנים של התחדשות עירונית: ניהולית, כלכלית, פיזית וחברתית, כאשר דגש מיוחד ניתן הפעם להיבטים הניהוליים והכלכליים (הכל במגבלות הזמן...  למרות שעשרות חברי האיגוד שנכחו בהרצאה לא הראו שם סימן של רצון לעזוב גם כשתמה מסגרת הזמן).  

 

את דבריה החלה הד"ר שחורי באמירה ברורה: מודל של התחדשות עירונית באזורי מגורים הוא תמיד גרעוני, גם בהתבוננות לטווח הארוך. או כדבריה: כלכלה מוניציפלית, ותושבים בכלל, זה דבר גרעוני... לכן צריך תמרוץ לאיזון בין הצרכים לבין הכלכלה; למרבה הצער  מה שעושים בכל התוכנית זה איזון תכנוני לא איזון תזרימי. האיזון כפי שנעשה היום הוא בעייתי, ולא רק בהתחדשות עירונית אלא גם בשכונות חדשות,. האיזון הכלכלי לא יכול להעשות רק בגבולות התוכנית, זה לא יכול להצליח לבד, הוא חייב להיעשות מחוץ לגבולות התוכנית. אחת הבעיות הקשות ביותר בתכניות התחדשות, היא שהן נבדקות בפוליגון של ההתחדשות בפני עצמו. הדבר בעייתי מהיבטים חברתיים ופיזיים אבל בקטע הכלכלי בעייתי כפליים.

את ההוראות לתחומים החברתיים כלכליים יש לשלב כבר בתכנון התב"ע. שילוב של הוראות שהן לא פיזיות הוא בעייתי בכל תוכנית בגלל היבטי רגולציה.  זה נושא מאוד משמעותי והרגולציה חייבת להתחיל למצוא פתרונות איך להתייחס לכך.  

אלמנט שלא מקבל את החשיבות הראויה לו הוא הצורך להגדיל את האמון של היזמים בעיריה עצמה ובתהליך התחדשות העירונית. לצורך זה הרשות צריכה להוציא מהכיס "כסף אמון" להוכיח שהיא רצינית. אחרת יזמים לא יכנסו. לשם כך הביאה נילי דוגמא מניסיונה האישי. בהיותה המנהלת אזור התעשייה בראשל"צ, שעמד בפני התחדשות, ביקשה ממהנדס העיר לחדש את השדרה הראשית של אזור התעשייה ולקשטו בפסלים. זה נראה דבר זניח אבל שידר ליזמים שהעירייה מתחילה להתעניין באזור. באותו האופן לקחה על עצמה עיריית חיפה לשווק ולפרסם את העסקים שהגיעו לעיר התחתית. התחדשות עירונית נערכת באזורים מוזנחים שננטשו בעבר ע"י העירייה עצמה, בכדי להחזיר את האמון בהם על העירייה להבין שהתחדשות עירונית זה לא רק ביוב ובתי ספר , אלא יצירת אמון וקידום השקעות יוצרות אמון.  

בכדי שתכנית התחדשות תצליח היא חייבת להשען על ארבע אלמנטים ולא רק איזון תכנוני.

  1. ההיבט הניהולי. יש ליצר Action plan - תוכנית פעולה מקושרת משאבים ותקציב. לפעול בגישה פרוייקטלית של ריכוז מאמץ, לתת מענה להיבטים תפעוליים בכל שלב, ולשלב מנגנון ניהול קונפליקטים, כי כשנכנסים למרקם קיים המצב מסובך ויש קונפליקטים וצריך לתת את הדעת לשאלות כגון מיקום מתחם ההערכות בשכונה, באיזה חודש אתה מפנה את הבית ספר, איפה חונים בזמן הבניה. זה  נשמע משעמם ולא סקסי, אבל זה התהליך שמקשה על המהלך, ולא התב"ע עצמה.

אקשן פלאן זה לא תב"ע. הניסיון להכניס הכל תחת התב"ע לא ריאלי אבל  צריך להכניס בתב"ע מסמך יישום. את מסמך היישום צריך להכין מישהו שידע איך לעשות גם נספח תחזוקה. בנספח התחזוקה לא מספיק להתייחס לזה שתוקם חברה מנהלת למתחם או לבניין. זה צריך להתחיל בעירייה שתגדיר את הסטנדרט של התחזוקה. בנוסף יש להגדיר מנגנון פיקוח. העירייה תצטרך לספק את הפתרון כשלא יהיו מים או תהיה שריפה במתחם עם 500 דיירים, אבל זה לא יהיה הפקיד הנוכחי, זה יהיה המחליף שלו בעוד 15 שנה אז לא חושבים על זה.

בכדי שתהליך ההתחדשות יצליח צריך להכפיף את המנגנון הזה – שבד"כ נקרא מנהלת – לגורם הכי בכיר בעירייה, כנראה למנכ"ל. דבר זה אינו אפשרי אם הפרויקט מנוהל ע"י חברה חיצונית.  להתחדשות אזור התעשייה של ראשל"צ התגייס מנכ"ל החברה הכלכלית של ראשלצ, אחת החזקות והמצליחות בארץ, שמכניסה המון כסף לעירייה. אבל אפילו הוא לא הצליח להזיז את המהלך הכול של שיקום אזור התעשייה, כי לא היה לו כוח  מול מנהל אגף שפ"ע, מול האחראי להסדרי תנועה בלשכת מהנדס העיר ועוד. רק כשהנושא עבר לאחריות מנכל העיריה היה לו הכוח להושיב את כולם לעבוד ביחד. החברה הכלכלית יכולה להיות גורם ביצוע ותפעול.

  1. ההיבט הכלכלי והפיננסי – הוא כפול - של היזמים וכמה הם ירוויחו, כיום עוסקים רק בזה; ההיבט השני, של הכלכלה המוניצפלית נזנח. חושבים על כלכלה אורבנית – כמה עולה לבנות גשר או כביש ולא על כלכלה מוניציפלית – איך לא יווצר אוברדראפט ברשות לאורך זמן. כל הגדרת הכלים הכלכליים הם לטובת היזם והם מורידים את התמריץ של הרשות המקומית. לרשות המקומית לא כדאי להכנס להתחדשות כי העלויות המושתות עליה גבוהות מאד (למשל הגדלת עלויות מבני חינוך בגלל עליה בקומות, מעליות וכו, כשמשרד החינוך עדיין לא מממן את העליה הזאת).  היא תעשה ככל יכולתה שזה לא יקרה. צריך תהליך משולב של בדיקה כלכלית שמביא בחשבון מי משלם עבור מבני הציבור, איך הרשות המקומית תוכל לחדש תשתיות מוזנחות או תוכל לספק שירותים לאורך זמן,
  2. ההיבט הפיזי -להיבט זה חשיבות מיוחדת שכן נכנסים לאזור שמראש היה מדורדר, וגם אם לא, אזי לאחר עבודת ההתחדשות הוא נשחק. אחרי ההתחדשות המדרכה שחוקה וצריך להחליף אותה ולא רק ליד הבניין החדש. תכנון פיתוח ושיקום פיזי צריך להעשות בראיה מתחמית וחשיבה כוללת. גם כאן צריך להתחשב בקיים. למשל: בעת ההתחדשות באזור התעשייה בראשל"צ היה צורך להביא בחשבון ששיא הייצור של מפעל המזגנים של אלקטרה שבמקום הוא בחודש מרץ ולא ניתן לסגור את הרחוב בחודש זה, הדבר אילץ לעכב את הפרויקט בחצי שנה.
  3. ההיבט הקהילתי - העירייה צריכה לקחת אחריות גם עליו. דוגמא לגישה לא נכונה היא שפ"פ – להעביר את הפיתוח הציבורי על התושבים. ראינו את זה בשכונת גילה כשהמתכנן לא הבין שאי אפשר לעשת ועד בית ל500 תושבים ולכן המרחב הציבורי בשכונה התדרדר. מי שלא מבין היבטים חברתיים מכניס שפ"פ במקום שצ"פ.

מסר מרכזי נוסף של ד"ר שחורי הוא החובה לסנכרן חדש מול ישן: התחדשות מול בניה חדשה. וכאן הבעיה היא הלחץ מלמטה. לדבריה בישראל אין בעיה של חוסר בדיור אלא של דור שהצרכנות שלו היא של דירת 4 חדרים חדשה על ההתחלה, לא דירת 3 חדרים ותיקה ואז נתקדם ל-4 ואחכ ל-5 חדרים. במצב הנוכחי יותר קל לייצר שכונות חדשות כי זה מה שהדור רוצה.

 

למצגת המלאה של נילי שחורי

 

המגיבה היתה אדר' ליאת איזקוב בן שטרית, העוסקת בייעוץ אסטרטגי לתהליכי תכנון, הטמעת ידע, רעיונות וכלים עדכניים, וכן בתכנון מושכל של איכות הצפיפות העירונית, חברה בוועד המנהל של מרחב.

 

ליאת ביקשה לתת נימה מעט יותר אופטימית, ובעיקר לתת דוגמאות למה ניתן לעשות. תהליכי התחדשות עירונית קיימים בארץ ויש כבר דוגמאות לא רעות: לב ת"א, פלורנטין, רח' יפו בירושלים - התחדשות עם שיתוף ציבור ותכנון לא רק של המגורים. אבל אכן אלו החריגים. בדר"כ אנו מדברים על פרויקט ולא על תהליך וזה הפער בו אנו נמצאים. צפיפות כערך לעומת צפיפות כמכשיר כלכלי.  תהליכי ההתחדשות העירונית בארץ יקרסו ללא ניהול ותחזוקה. בשיטת המכפילים הנהוגה כיום המתכננים נדרשים "להדפיס כסף". זכויות הבניה שאנו נדרשים לתת זה לא לפי מה שנכון אלא לפי כמה כסף צריך בזכויות הבניה כדי שהפרויקט יקום.

אפשר לדבר על כלכלה בשלב ההקמה אבל אסור לדבר על כלכלה בהמשך, איך זה יחזיק אחר כך, זה לא לגיטימי. זו האחריות שלנו למצוא איך מכניסים את  אלמנט התחזוקה. זו לא האחריות של מתכננים או אדריכלים אלא תלוי בהנהגה של הרשות המקומית. חייבים לעבור לשיח שמדבר על ישימות כלכלית כדבר רב מימדי,. צריך להפסיק לאלתר את השימוש בתקן 21 עד שלא יתפצל לפרק יזם ולפרק מוניציפלי כפי שזה כיום אין לזה שום זכות קיום.

פתרון יכול להמצא בניוד זכויות, בכך שקרקעות השלמה וניוד זכויות יהיו לא בהכרח בקרקעות למגורים אלא לתעשייה או מסחר, מה שנותן איזון בין השירותים שצריך לספק לתושב להכנסות שיאפשרו זאת.

בהתחדשות עירונית לעיתים יש חשיבות עצומה דווקא לתחושת הציפוף. העדרה מעודד תחושת ניכור. אבל יש חשיבות ליצירת איכות בציפוף. כך למשל בהתייחסות לנושא החנייה. למשל פרויקט התחדשות הקרקע תתפס כולה עי מרתפים ואז אין מקום לעצים, האתגר הוא לתכנן חניון שיש לו באמצע ליבה ירוקה שמאפשרת חילחול ועומק לעצים. כשהמרחקים בין הבניינים מצטמצמים עצים מאפשרים פרטיות, העצים הם חלק מאסטרטגיה לחשיפת פעוטות וילדים לטבע בעיר, שיש לה חלק חשוב בההתפתחות המנטלית ,חברתית, נפשית ופיזית של פעוטות עד גיל חמש. אנחנו לא יכולים להרשות לעצמו להפסיד במלחמה על העצים.

חובה נוספת היא ליצר תמהיל דירות מגוון מהיום הראשון. כשבפ"ת לפני עשור הוסיפו עשרות אלפי תושבים חדשים בשכונות החדשות, השכונות הותיקות הזדקנו והתרוקנו על מתקני הציבור שלהם, בעוד שבשכונות החדשות צריך היה לבנות המון כיתות גן. גיוון היה מצמצם את הבעיה ומסייע לכלכלה המוניציפלית. חשיבות נוספת יש לדירות קטנות במרכז העיר כצורך חברתי. לגיל השלישי יש מצוקת דיור במרכז העיר. עבור אוכלוסייה זו מרכז העיר הוא מקום מגורים אידיאלי, הכל קרוב, לא צריך להתנייד ולהתרחק.

היבט כלכלי נוסף – ניהול הפרויקט עם סיומו. הרבה שכונות של התחדשות עירונית מתחילות מבעיות אי תפקוד. העיריה לא מתפקדת שם, ועד בית לא מתפקד. כשהצפיפות עולה הבינוי הופך למרכיב הדומיננטי שמשפיע על המרחב הציבורי, וכך אם התחזוקה כושלת כל המרחב הציבורי כשל. התב"ע אינו המקום לתת פתרון לתחזוקה אבל זה בדיוק העיתוי הנכון לתת את המענה. יש מנגנונים לצורך כךכגון חוקי עזר שמאפשרים להתערב בתחזוקה של הקירות החיצוניים, בירושלים העיריה חייבה את היזם להקים חברת ניהול כתנאי להקמת הפרויקט ועוד. אבל בדר"כ מפספסים את ההזדמנות להתערבות מוקדמת שם אפשר להכנס לתקנון הבית המשותף, לחוזה המכר או לנסחי הטאבו נספח רקע בנושא התחזוקה, חובת בחינה וידוע אודות עלויות תחזוקה צפויות, שילוב אבני דרך בתהליך הסטטוטורי לבחינת הסדרים חוזיים ודרכי התארגנות. ליווי המועצה בתהליך בניית הסכמות עם בעלי עניין שונים לגבי אופן תחזוקת המתחם ולהכניס בתב"ע מפתחות שיאפשרו התערבות.

בתור אדריכלית אני לא רואה עתיד ורוד לחסכון בעלויות התחזוקה: חניון, מעליות, עלויות התחזוקה, ככל שהולכים לציפוף העלויות גדלות אבל יש את עניין אורך החיים של הפרויקט. האם הפרויקט צריך להיות הכי זול כדי שנגיע להקמה או הכי טוב כדי שישרוד אחר כך?

למצגת המלאה של ליאת איזקוב

את הערב פתחה וחתמה מיכל מיטרני חברת ועד האיגוד והיא בחרה לסיים בנימה אופטימית: הרשות להתחדשות עירונית מודעת להרבה מהדברים האלו ויש להם רצון לקדמם. המפגש הבא שלנו יהיה בשיתוף עם הרשות להתחדשות עירונית, מהנקודה הזו נמשיך במפגש הבא.