במדורים הכלכליים של העיתונות הכתובה מתנהל, מבלי שהדבר מקבל תהודה גדולה, דיון בשאלה האם יש בועה בשוק הדירות. ופרשנים שונים מביעים דעות לכאן ולכאן. הציבור בינתיים מצביע ברגליים וקונה דירות כאילו היו סופגניות חמות.
בכדי להסתכל על הדברים בפרספקטיבה כדאי לבחון את העובדות.אני מציע לעשות את זה ע"י מדד מחירי הדירות מנוכה (כלומר מחולק) במדד המחירים לצרכן, כלומר- מדד המודד את המחירים הריאליים של הדירות.
בעשרים השנים האחרונות התנסינו בשני גלים של עליות במחירי הדירות ובשתי מפולות.
על הבסיס של 1981 = 100 , עלו מחירי הדירות הריאליים מ1981 עד 1984 בערך ב - 8% ואז התחילו לרדת בעקבות בלימת האינפלציה והמדיניות הכלכלית המרסנת שהיתה מאופיינת במצוקת אשראי וריבית גבוה מאוד. מ- 1984 ועד 1987 ירד מדד מחירי הדירות הריאליים בערך ב- 11.5% .זאת המפולת הראשונה.
החל ב- 1989 עם ראשית גל העלייה מברית המועצות החלו קפיצות במחירים הריאליים של דירות שנמשכו עד 1997. (עם הפסקה קטנה ב- 1992 ). במשך עשר שנים עלה מדד מחירי הדירות הריאליים ב- 93%. כלומר המחיר הריאלי של דירות הכפיל את עצמו במשך העשור.
משנת 1998 התחילו מחירי הדירות הריאליים לרדת . בתחילה בקצב מתון שקיבל תאוצה בשנת 2000 . במשך העשור מ 1998 עד 2007 ירדו מחירי הדירות הריאליים בממוצע בערך ב- 25% .
וב- 2007 , דוקא בעקבות המשבר הפיננסי העולמי, שהתחיל כידוע מנפילה גדולה במשכנתאות בארה"ב, התחילו מחירי הדירות הריאליים לעלות. ובשנתיים עלו כבר ב- 11% .באופן נומינלי, כלומר לפני ניכוי העלייה במדד המחירים לצרכן, עלה מדד מחירי הדירות במשך שנתיים בכ- 27%.
נכון שבהשוואה לעליות המחירים בשנות התשעים, זאת התייקרות "מתונה", אבל כבר קיים פוטנציאל למפולת כל שינוי במצב הכלכלי יכול לגרום לנפילה.
מי גורם לעליית המחירים?
לדעתי ההרחבה הגדולה של האשראי שניתן על ידי הבנקים בריביות נמוכות מאוד הוא הגורם העיקרי להתנפחות שוק הדירות.
כמה נתונים כחומר למחשבה.
בשנת 2007 נתנו הבנקים הלוואות לרכישת דירות (משכנתאות) בסכום כולל של 26,465 מיליארד ₪
בשנת 2008 גדל הסכום ל- 31,634 מיליארד ₪ , קפיצה של כמעט 20%.
וב - 2009 סכום של 35,350 מיליארד ₪ , גידול של עוד 12% .
לדעתי זהו הדלק שמזין את התייקרות הדירות.
